{ 不動産売却Q&A }
Q&A
検討段階での疑問
- 自宅の売却を検討していますが、何から始めたらいいの？
- 住宅ローンを利用している場合、ローンが完済できなければ自宅を売却することはできません。
「現在の住宅ローン残債額」と「自宅の売却予想価格」を調べて、自宅の売却代金で住宅ローンが完済できるかどうかを調べましょう。
なお、自宅の売却代金で完済できなくても、自己資金からの補填で住宅ローンが完済できれば売却は可能です。売却が可能であることが確認できたら、売却計画を立てましょう。
- 自宅はどのような手順で売却するの？
- 自宅の売却は主に下記のような手順で行います。
- 複数の不動産会社に自宅の査定（訪問査定）を依頼
- 各社の査定結果を比較して、売却を依頼する不動産会社を決定
- 不動産会社と仲介契約（媒介契約）を結ぶ
- 自宅の売り出しを開始
- 購入希望者との価格交渉
- 売買契約の締結
- 売却代金と諸費用の清算
- 買主に自宅を引き渡す
- 売却にかかる期間はどれくらいかかるの？
- 売却期間は、物件によって全く異なります。
しかし、適正価格で売り出していれば「3ヵ月～6ヵ月程度」で売却できるのが一般的です。
弊社では「強めのシナリオ」売却期間６カ月程度、「通常のシナリオ」売却期間３カ月程度、「弱めのシナリオ」売却期間１カ月程度（場合によっては弊社で買取り）を売主様に提示し、ご自身で決定していただきます。
- 自宅はリフォームしてから売りに出すべきなの？
- 自宅を売り出す時に、必ずしもリフォームする必要はありません。
しかし、リフォームすると室内の見栄えが良くなるので、通常よりも「早く売れる」効果は期待できます。
ただし、リフォームにかかった費用を売り出し価格に上乗せすることはできないので注意が必要です。リフォーム費用のかけすぎに注意しましょう。ハウスクリーニングをして見栄えをよくする方法もあります。
- 自宅を売却する時は空き家にした方が有利なの？
- 売り物件が「空き家」の場合、いつでも室内見学を実施することができるので、一般的には「居住中」の物件よりも「空き家」の方が売却に有利と言われています。
しかし、空き家状態が長期化すると、室内設備が傷みやすく、資産価値が下がりやすいというデメリットもあるため、必ずしも売却に有利という訳ではありません。
- 自宅賃貸中でも売却できるの？
- 賃貸中の物件でも「オーナーチェンジ」という方法で売却することができます。
「オーナーチェンジ」とは、賃貸入居者が住んでいる状態のままで転売する方法。
購入者は入居者を探す手間がなく、すぐに家賃収入が得られるので、投資用マンションを探している人に人気があります。
- 売却に有利な築年数ってあるの？
- 一般的に、分譲マンションは一回目の大規模修繕を迎える「築10年前後」が売り時と言われています。
しかし、中古マンション市場には築10年前後の売り物件が多く、ライバル物件との価格競争が発生しやすくなるため、決して売却に有利な築年数であるとは言えません。
なお、現在では住宅ローンを利用せずに自己資金だけで購入できる築30年以上のマンションも人気があります。
- 住宅ローン返済中の自宅は売却できるの？
- 住宅ローンを返済中でも自宅を売却することはできます。
ただし、ローン返済中の物件を売却する場合は「売却時に住宅ローンを完済すること」が絶対条件となります。
自宅の売却代金で住宅ローンを完済できなくても、不足分を預貯金などの自己資金で補うことができれば売却は可能です。
売主事情の疑問
- 共有名義の場合、特別な手続きは必要なの？
- 共有名義の不動産を売る場合、売買契約書には、共有名義となっている所有者全員の実印と印鑑証明書の添付、自筆による契約書へのサインが必要です。
そのため、契約日に同席できない所有者がいる場合は、欠席者の委任状を準備しなければなりません。
- 親（故人）名義のままですが、特別な手続きは必要なの？
- 不動産の売却は「本人（名義人）」しかできません。
そのため、故人名義の不動産を売却するためには、故人から現在の所有者（相続人）に名義人を変更する「相続登記」が必要です。
- 自宅の買い替えを予定していますが、売却と購入、どちらを先に行うべき？
- 自宅の買い替えは「売却」と「購入」を同時に行うことが理想です。
しかし、実際には売却と購入のタイミングを合わせることはとても難しく非現実的です。
そのため、自宅を先に売却してから新居を購入する「売り先行型」が最も一般的な買い替え方法です。
ところが、人気の新築物件など、欲しい家が決まっている場合、自宅の売却を待ってからでは買いそびれてしまう可能性もあります。
売却と購入のどちらを先に行うかは、それぞれのメリットとデメリットをよく理解して慎重に選択するようにしましょう。
- 急に転勤になりました。自宅はすぐに売るべき？
- 空き家のまま放置すると、室内設備が劣化しやすくなり資産価値が急速に下がります。
また、月々の管理費や修繕積立金などの維持費用も必要です。誰も空き家の管理をする人がいない場合は、売却が一番の選択肢です。
しかし、期間限定の転勤や不動産相場が悪い時期であれば、一時的に賃貸に出すという選択肢もあります。
大切な自宅を売却してから後悔しないように、どうすれば自宅を有効に運用できるかを慎重に検討しましょう。
- 親から実家を相続する予定ですが、相続前と相続後のどちらに売るべき？
- 相続前と相続後のどちらが良いかは一概には言えません。
「相続した家に自分が住んでいたか」、「住んでいた期間」、「相続してから売却するまでの期間」によって、受けられる税金の控除特例が違うからです。
相続前と相続後、どちらの売却が得になるかは人によって違います。
- 離婚で自宅の売却をする予定ですが、離婚前と離婚後のどちらに売る方がいいの？
- 離婚が理由で自宅マンションを売却する場合は「離婚前」の売却をおすすめします。
なぜなら、夫婦が離婚すると、お互いに連絡することを避けるようになるため、自宅売却の話し合いがスムーズに進みません。
また「住宅ローン返済中」や「夫婦の共有名義」の場合も離婚後に自宅を残しておくとトラブルが発生しやすくなります。
- 親から「代わりに自宅を売って欲しい」と頼まれたらどうすればいいの？
- 判断能力が十分ある親から売却を依頼された場合、依頼された子供は「代理人」として、特別な手続きをすることなく実家の売却活動を行うことができます。
ただし、売買契約や決済日（物件引渡日）に、親が同席出来ない場合は「委任状」と「印鑑証明書」がなければ、代理人が契約を結ぶことはできません。
- 認知症の親の代わりに実家を売却する時には特別な手続きは必要なの？
- 認知症など、判断能力が十分でない親の代わりに「親名義」の実家を売却したい時には「成年後見制度」の適用となり、事前に裁判所への申し立てが必要です。
「成年後見制度」とは、判断能力が十分でない人に「援助する人（成年後見人）」をつけて、契約や手続きができないことで、本人に不利益が発生しないようにする制度のことです。
なお「援助する人（成年後見人）」の選び方には、家庭裁判所が選ぶ「法定後見人」と、本人が選ぶ「任意後見人」の2種類あります。
- 「住宅ローンの返済ができなくなった！」どうしたらいいの？
- 住宅ローンの返済ができなくなったら、まずは融資を受けている金融機関に正直に相談しましょう。
なお、滞納1ヶ月未満であれば、ローンの借り換えや返済方法の変更などの相談にものってもらえます。
売却時のお金の疑問
- 売却にはどのような費用がかかるの？
- 自宅を売却する時には、仲介手数料、住宅ローン完済時の抵当権抹消費用、売買契約書に貼る印紙代などの費用が必要です。
その他にも、住宅ローンの繰り上げ返済手数料や不要品の処分費用、売却時のハウスクリーニング、リフォーム代などの費用がかかる場合もあります。
そのため、自宅を売却する時には、あらかじめ綿密な資金計画を立てておきましょう。
- 自宅が売れなくても仲介手数料はかかるの？
- 不動産会社は依頼された売買契約を成立させた場合にのみ、成功報酬として仲介手数料を受け取ることが認められています。
そのため、売却が成立しなかった場合は、仲介手数料が発生することはありません。
- 不動産仲介手数料はどれくらい？
- 不動産会社（宅建業者）は、宅地建物取引業法46条により、国土交通大臣の定める上限額を超えて報酬を受けてはならないと定められています。
なお、400万円以上の物件を売却する場合は「物件価格×3％+6万円+消費税」の計算式で不動産仲介手数料の上限を計算することができます。
- 売却代金はいつ受け取れるの？
- 自宅を売却する際の売却代金は「売買契約時」と「決済日（物件引渡日）」の2回、もしくは「中間金」を加えた3回に分けて受け取るのが一般的です。
なお、売却代金の受け取りには「現金」、「銀行振込」、「預金小切手」の3種類の方法からの選択が可能です。
ただし、決済日に受け取る「残代金」だけは、残代金の受け取りと物件引き渡しを同時に行う必要があるので、預金小切手は不可になる場合もあります。
- すぐに自宅を現金化することはできるの？
- 自宅をすぐに現金化したい場合は、買い取り専門業者による「即時買い取り」という方法があります。
買い取り専門業者による「即時買い取り」を利用すると、市場相場価格より20～30％程度の安値になりますが、即金で確実に自宅を現金化できるので便利です。
なお、弊社では、通常の売り出しを行い一定期間内に売却できなければ、不動産会社が物件を買取る「買い取り保証」と、個人の買主が見つけにくい規模の物件の場合は不動産業者が直接買取る「買い取り制度」を行っております。
- 年の途中で売却したら固定資産税はどうなるの？
- 売主が年払いで支払った固定資産税や都市計画税などの税金は、決済日に日割計算で精算を行います。
売主に税金の過払い金があれば、決済日に買主から返金されます。
- 自宅の売却代金だけでは住宅ローンを返済できそうにない場合は？
- 自宅を売却するためには、住宅ローンの完済が絶対条件です。
売却代金だけでローンを完済できない場合は、不足分を「預貯金などの自己資金」や「親類などからの借入れ」で補填する必要があります。不足分の補填ができなければ、自宅の売却することはできません。
ただし、新居を購入しての「住み替え」の場合は「現在の住宅ローンの残債」と「新居購入費用」を併せて融資を受けられる「住み替えローン」もあります。
税金の疑問
- 自宅を売却したらどんな税金がかかるの？
- 自宅を売却して「純利益」が出た場合は、税法上「所得」の扱いになります。
売却代金にかかる税金は、国税の「所得税（譲渡所得税）」と地方税の「住民税」の2つ。
ただし、自宅（居住用不動産）を売却した時には「3,000万円の特別控除」があり、売却利益が出ても3,000万円までは税金はかかりません。
もちろん、自宅を安値で売却して損した場合も所得税は非課税。よほど価格が高騰した不動産でもない限り、自宅を売却して税金がかかることはほとんどありません。
- 自宅を売却したら確定申告は必要なの？
- 自宅（居住用不動産）を売却した時には「利益が出た場合」と「損した場合」のそれぞれに税金の控除特例があります。
税金の控除特例を受けるためには確定申告が必要です。
自宅を売却した時には、損益に関わらず必ず確定申告を忘れずに行いましょう。
- 自宅を売却したらどれくらい税金がかかるの？
- 自宅の売却にかかる譲渡所得税は、売った年の１月１日現在で所有期間が「5年を超えているかどうか」で税率に違いがあります。
＜長期譲渡所得＞
所有期間：５年超え
税率：20.315％（所得税15.315％、住民税5％）
＜短期譲渡所得＞
所有期間：5年以下
税率：39.63%（所得税30.63%、住民税9%）
※上記の税率には復興特別所得税（2.1%）が含まれています。
このように、自宅を売却する場合、長く住んでいた家を売ったほうが税金は安くなります。
- 自宅の売却で受けられる税金の優遇制度ってあるの？
- 自宅（居住用不動産）を売却した場合、一定の条件を満たせば、売却益と売却損に対して「5つの特例」があります。
『自宅を売却した時に受けられる5つの特例』
- 3000万円特別控除
- 10年超所得軽減税率の特例
- 特定居住用財産の買換え特例
- 居住用財産買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
- 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
査定の疑問
- 査定のために準備しておくものはあるの？
- 不動産会社が室内を見学するだけでは、正確な価格査定はできません。
不動産会社に訪問査定を依頼する時には、査定の参考となる下記の書類をできるだけ数多く準備しておきましょう。訪問査定の参考になる資料は主に9種類あります。- 登記簿謄本（登記事項証明書）
- 登記済権利証（権利書）または登記識別情報
- 購入時の売買契約書と重要事項説明書
- 購入時のパンフレット・広告資料
- 管理規約、使用細則（マンションの場合）
- 図面や設備の仕様書
- 固定資産税納税の納税通知書
- 住宅性能評価書（交付されていない物件もあります）
- 住宅ローン残高証明書、ローン返済予定表（住宅ローンがある場合）
- 不動産会社の査定は無料なの？
- 不動産会社は依頼された売買契約を成立させた場合にのみ、成功報酬として仲介手数料を受け取ることが認められています。
そのため、不動産会社に自宅に来てもらい価格査定を受けても費用を請求されることはありません。
ただし、遠方の不動産会社に依頼主が特別に査定をお願いした場合は、交通費などの必要経費が請求されることがあります。
しかし、この場合も「査定料」の項目で費用が発生することはありません。
- 机上査定と訪問査定のどちらの査定を受けるべき？
- 不動産会社が行う価格査定の方法には「机上査定」と「訪問査定」の2種類あり、査定方法や査定価格の精度に違いがあります。査定の目的や自分の都合に合う査定方法を選択するようにしましょう。
＜机上査定＞
「机上査定」は、自宅の住所や間取りなどの基本情報だけで査定金額を算出する「簡易査定」。不動産会社の社員が自宅に来ることはありません。なお、机上査定は「相場の目安程度」の査定になるので「とりあえず現在の相場価格を知りたい」という人におすすめです。
＜訪問査定＞
訪問査定は、実際に不動産会社の社員が現地に出向いて物件を評価する査定方法。物件の周辺環境や室内状態など、総合的な物件評価を行うので、実売価格に近い価格査定が受けられます。訪問査定は「より正確な自宅の売却価格を知りたい人」や「売却の資金計画を立てたい人」におすすめです。
- 複数の不動産会社に査定を依頼しても大丈夫なの？
- 価格査定は、複数の不動産会社に依頼してもかまいません。
むしろ、査定価格や物件評価は不動産会社によって全く違うので、できるだけ数多くの不動産会社の「相見積り」をとり、査定結果を比較検討することが大切です。
- 査定価格で売り出さなければならないの？
- 自宅の売り出し価格の最終決定権は売主にあります。
そのため、必ずしも不動産会社の査定価格で売り出す必要はありません。
ただし、不動産会社の訪問査定による査定価格は「3ヶ月以内の売却」を想定して算出した根拠のある価格です。売主が売り出し価格を決める時には、必ず査定価格を参考にしましょう。
- 査定価格はどのように計算するの？
- 一般的な不動産会社は、業界団体が発行している「価格査定マニュアル」に基づいて査定価格を算出します。
そのため、査定項目と評価基準はどの不動産会社に査定を依頼しても同じです。
ただし、評価点をつけるのは営業担当者の「個人的な印象（主観）」になるので、同じ不動産会社でも査定員によってどの事例を採用するかによって査定価格にかなりの違いが出る場合があります。
弊社の査定方法は、「路線価」・「公示価格」の『公的価格』と「販売価格」・「成約価格」をもとにした『実勢価格』を考慮し総合的に査定します。
マニュアルにもとづいた査定ではデータが少ないため「用途地域」や「建ぺい率」「容積率」「道路幅員」等が査定物件と異なっていても採用しなければならず、正確な査定金額が出ないことがあります。
- 査定をしたら必ず売却しなければならないの？
- 不動産会社の価格査定は「自宅の価格を調べたい人」や「転勤か賃貸かで迷っている人」など、売却が決まっていない人でも受けられます。
価格査定を受けたからと言って、必ず売却しなければならないということはありません。
- 不動産会社の査定価格って信用できるの？
- 不動産会社が価格査定は、業界団体の発行する「価格査定マニュアル」に基づいて算出されるのが一般的です。
ですから、不動産会社が独断で価格を算出している訳ではありません。
また、不動産会社が価格査定を行った場合は、依頼主に必ず「価格の根拠」を示す義務もあります（宅建業法第34条2条2項）。
ただし、査定する人によって評価点に差があるため、査定価格は不動産会社によって差があるので要注意。
そのため、価格査定を受ける時には、複数の不動産会社に「相見積り」をとり、各社の査定結果を比較検討すると、信頼性のある査定価格を知ることができます。
不動産会社の疑問
- 不動産会社を利用せずに自宅は売却できるの？
- 不動産会社を利用せずに個人間取引で自宅を売却することは可能です。
しかし、不動産会社を通さずに自宅を売却すると、売買契約や価格交渉、物件引き渡し後にトラブルが発生しやすくなるので注意が必要です。
また、不動産会社が作成した「重要事項説明書」がないため、金融機関の住宅ローン審査に通りにくいというデメリットがあります。
- 仲介契約（媒介契約）には種類があるの？
- 自宅の売却を不動産会社に依頼する時には「専属専任媒介」、「専任媒介」、「一般媒介」の3種類のうち、いずれかの仲介契約（媒介契約）を結ぶ必要があります。
ただし、契約の種類によっては「仲介契約できる不動産会社の数」や、自分で買主を見つける「自己発見取引」に制限があるので注意が必要です。
不動産会社と仲介契約（媒介契約）を結ぶ時は、自分の都合に合う仲介契約を選択するようにしましょう。
- 良い不動産会社を選ぶポイントは？
- 不動産会社は、全国規模の大手企業もあれば、地元密着型の小規模な不動産屋もあります。
しかし、大手と地元密着型には、それぞれメリットとデメリットがあるので、自宅の売却に適した不動産会社を選ぶ必要があります。
不動産会社を選ぶ時には、営業マンの質を見極めることが最も大切です。
大手不動産会社の社員だからといって、優秀な社員であるとは限りません。
大手不動産会社は販売ノルマがあるため利益の大きい物件を優先して活動することが多く、積極的に売却活動をしてもらえないこともあります。
不動産会社を選ぶ時は、多くの候補の中から、売却に関する提案力や自分との相性など、総合的に判断して信頼できる不動産会社を見つける必要があります。
- 不動産会社に依頼をすると、どんなことをしてくれるの？
- 売却を依頼された不動産会社は、主に7つの業務を行います。
- 物件調査
- 物件の価格査定
- 販売活動
- 内覧の実施
- 購入希望者との条件交渉の仲介
- 売買契約の締結と書面の交付
- 決済・物件引き渡しの仲介
- 売り出し中に不動産会社を変更することはできるの？
- 不動産会社は、売主と正式に仲介契約（媒介契約）を結んで売却活動を行います。
「専属専任媒介」や「専任媒介契約」など、契約期間が定められた仲介契約の場合、原則的には契約期間内に不動産会社を変更することはできません。
しかし、慣例的には、契約期間内でも解除は可能です。ただし、契約期間内に仲介契約を解約した場合は、売却活動にかかった広告費などの経費を請求されることもありますので不動産会社と契約期間のある仲介契約を結ぶ時には、解約に対するペナルティーの有無について必ず確認しておきましょう。
- 買い取り制度って何？
- 「買い取り制度」とは、不動産会社に直接、自宅を買い取ってもらう売却方法です。
通常の売り出しを行い一定期間内に売却できなければ、不動産会社が物件を買取る「買い取り保証」や、個人の買主が見つけにくい規模の物件の場合は不動産業者の「買い取り制度」などがあります。
- 売却は大手の不動産会社に頼むべき？
- 大手不動産会社は全国に支店を持ち、幅広い販売ネットワークがあるので、自宅の売却には有利なイメージがあります。
しかし、地域性や物件によっては、地元の売買取引に詳しい地域密着型の不動産会社の方が売却に有利な場合もあり、一概に大手が良いとは言えません。
大手と地域密着型、それぞれのメリットとデメリットをよく理解した上で、不動産会社のタイプを選ぶようにしましょう。
- 悪徳不動産業者ってどんなことをするの？
- 悪徳不動産業者と聞くと、自宅や売却代金を騙し取られるイメージがあります。
しかし、世間的に信頼性の高い大手不動産会社でも、自社の利益を優先するために売主が不利になる方法で売却活動を行っているので注意が必要です。
売主と買主の両方から仲介手数料を獲得しようとする「両手仲介」や、他社に契約を奪われないようにする「囲い込み」は、不正行為でありながら日常で行われています。
また、売主から高値で売却依頼を受け、案内もせず放置し、売主がしびれを切らして価格を下げるのを待つ「干す」という行為をする業者もあります。
大手不動産会社に依頼しても油断は禁物です。売主は常に担当者の活動状況をチェックしましょう。
売却活動の疑問
- 不動産業者に売却を依頼したら売主は何もしなくていいの？
- 売主も、積極的に不動産会社の売却活動に協力する必要があります。
居住中の物件を売却する場合、室内見学（内覧）での売主の協力は必要不可欠です。
また、不動産会社に売却活動を任せっぱなしにすると、売却後に通常よりも安値になったことに気付いて後悔するかもしれません。
売主も積極的に売却活動に参加する姿勢が必要です。
そして、不動産会社がきちんと活動しているかをチェックすることが大切です。
- 自宅の鍵は不動産会社に預けるの？
- 売主が居住中の物件の場合、不動産会社に自宅の鍵を預ける必要はありません。
しかし、売主が遠隔地に住んでいる「空き家物件」の場合は、地元の不動産会社に売却を依頼して、鍵を預けておくと、何かあった時でも様子を見てもらえるので安心です。
また、空き家物件の場合は不動産会社に鍵を預けておくと、いつでも室内見学（内覧）ができるので、売却が有利になるというメリットがあります。
- 売り出し途中で売却を中止できるの？
- 家庭の事情や、住宅ローンを完済するために必要な自己資金が準備できないなど、売り出しの途中で売却を中止することは可能です。
ただし、契約期間のある仲介契約を結んでいる場合、契約期間内に中止すると、広告費用などの実費を請求される可能性があります。
そのため、売却を中止する時は、できるだけ契約期間が切れたタイミングで行うことをおすすめします。
- 住みながら自宅を売りに出すことはできるの？
- 売主が居住中のまま自宅を売りに出すことはできます。
むしろ中古住宅の場合は、空き家で売りに出す人よりも、居住中で売り出す人の方が多いです。
ただし、居住中の物件の場合は、プライバシー保護のために広告活動がしにくいなどのデメリットもあります。
弊社では家具や荷物等があり買主のイメージがつきにくい場合は、CGやVRでホームステージングを行い、「家具消し」や「家具設置」をして販売活動することが可能です。
- 空き家で売り出す時には、電気・水道・ガスは止めておくべき？
- 空き家で売り出す場合は、電気・水道・ガスは止めておきましょう。
ただし、夜間に室内見学（内覧）を行う場合もあるので、電気については不動産会社に確認しておくことをおすすめします。
- 不動産会社の運営するサイトや不動産情報サイトへの掲載は無料？
- 不動産会社の運営するサイトや情報サイトへの掲載を、不動産会社が行う場合は無料です。
ただし、売主側が特別にお願いして掲載して貰う場合に限り、掲載にかかる費用が請求される場合もあるので注意が必要です。
自社運営のサイトを持つ不動産会社と仲介契約を結ぶ時には、掲載料について確認しておくことをおすすめします。
- 新聞折り込みチラシや住宅情報誌への掲載にかかる広告費は誰が払うの？
- 売却活動で行う広告活動の費用は、原則的に不動産会社が負担しますので「広告費」という名目で費用を請求されることはありません。
ただし、売主が特別にお願いした場合は、広告費用を負担しなければならない場合もあるので注意が必要です。
売主が新聞折り込み広告の追加をお願いするような場合は、あらかじめ費用負担について不動産会社に確認しましょう。
- 近所に知られずに売却することはできるの？
- 自宅を売却することを近所に知られたくない場合は、仲介契約を結ぶ時に不動産会社に相談しておくと、最大限に努力してくれます。
ただし、新聞折り込みなどの広告活動ができなくなるので、売却が不利になる可能性があります。
- 自宅を早く高く売るにはどうすればいいの？
- 自宅をなるべく早く売りたい場合は「空き家」で売り出すことをおすすめします。
売り物件が「空き家」の場合は、いつでも室内見学（内覧）を行うことができるので、売却活動が有利です
また、見学に訪れた人も、住人に気を使わずに隅々までじっくり見学できるので、物件を気に入れば「即決」で売れることもあります。
多少の割安になっても早く自宅を現金化したい場合は、専門業者による「不動産買い取り」も検討しましょう。
- 自宅を高く売るにはどうすればいいの？
- 自宅を高く売るためには「売却期間に余裕をもたせる」ことが大切です。
売却活動に期限があると「売り急ぎ」が発生し、期限内に売却するために、安値での売却になりやすいからです。
また、営業能力の高い不動産会社に売却を依頼することも大事です。自宅がいくらで売れるかは、不動産会社の担当者の能力次第と言っても過言ではないのです。
- 買主からの価格交渉には必ず応じなければならないの？
- 中古物件は新築物件とは違い「定価」というものがありません。
そのため、中古物件の売買現場では必ず買主との価格交渉があります。
しかし、売主は買主からの値引き交渉に必ずしも応じる必要はありません。
ただし、売主が値引き交渉を断ると、買主が購入を断念する場合もあり、売却機会を逃すことにもなるので注意が必要です。
売主はあらかじめ価格交渉があることを前提に、売り出し価格にある程度の「値引き枠」を持っておくとよいでしょう。
- 自宅が売れない！どうしたらいい？
- 自宅を売り出してもなかなか売れない場合、必ず何かしらの原因があります。
「全く問い合わせすらない」状態であれば、売り出し価格が高すぎたり、広告活動の不足が原因と予測できます。
「問い合わせはあるのに売れない」場合は、見学希望者の希望日に室内見学（内覧）ができない、担当者の接客態度が悪いなどが原因しているかもしれません。
そのため、まずはどのような状況で売れないのかを再確認して、売却活動の見直しを行いましょう。
- 売却を成功させる秘訣ってあるの？
- 自宅の売却を成功させるためには、売主と担当者との間に「良好な関係」を築くことが必要です。
売主と担当者の関係が良ければ、積極的に連絡を取り合い、相談や協力しながら売却活動を有利に進めることができるので、売却が成功しやすくなります。
そのためには、売主の不動産会社選びはとても大切。不動産会社を選ぶ時は「自分と相性の良い担当者」を選んでおくと、自宅の売却が成功しやすくなります。
- 消費税の増税やオリンピックは売却に影響するの？
- 景気の変動は不動産の売買市場に大きく影響します。
「消費税の増税」と2020年の「東京オリンピック」前後は、中古マンション市場の動向に注意しなければなりません
。一般的に、消費税の増税前は、新築物件の「駆け込み需要」があるので「家を買いたい」という人が急増。その影響で、中古物件市場にも有利になると考えられています。
しかし、東京オリンピック以降は、景気が低迷すると予測されており、特に中古マンションの市場価格が下落するとも言われています。
売買契約の疑問
- 売買契約を行うために準備しておくものは？
- 売買契約を結ぶためには、下記のような書類の準備が必要になります。
そのため、売主は早期に準備しておくようにしましょう。
＜売主に関する書類＞- 身分証明書（顔写真付きの公的証明書）
- 印鑑証明書
- 住民票
- 銀行口座通帳
- 登記簿謄本（登記事項証明書）
- 登記済権利証（権利書）または登記識別情報
- 建物に関する書類
- 自宅購入の際の売買契約書と重要事項説明書
- 固定資産税の納税通知書
- 管理規約、使用細則（マンションの場合）
- 住宅性能評価書（交付されていない物件もあります）
- 図面や設備の仕様書
- 告知書（付帯設備および物件状況確認書）
- 住宅ローン残高証明書、ローン返済予定表（売主が住宅ローンを利用している場合）
- 自宅の権利証を紛失している場合はどうすればいいの？
- 権利証や登記識別情報を紛失しても、不動産の売買契約や売主から買主に所有権を移転する登記をすることは可能です。
ただし、登記を行う場合は「事前通知制度」、もしくは「本人確認制度」のいずれかの手続きが必要となります。
そのため、権利証を紛失している場合、まずは不動産会社の担当者に相談しましょう。
- 売買契約に不安や疑問があります。どこに相談すればいいの？
- 売買契約書や売買条件に不安や疑問がある場合は1人で悩まず、必ず弁護士などの専門家や税理士、不動産業界団体などに相談することをおすすめします。
マンション売却の疑問
- 売却に有利なマンションの条件は？
- 中古マンションは「資産価値が高い割に価格が安い」ことが最大の魅力です。
そのため、交通の利便性や住環境など、立地条件良く資産価値が高いマンションが売却に有利になるのはもちろんですが、売り出し価格に「お得感」があることも大事です。
物件の立地条件が良く手頃な価格帯のマンションは売却が有利になります。
- 売却に不利なマンションの条件は？
- 売却が不利になる中古マンションの条件は、物件の魅力と価格のバランスが悪く「お得感」を感じられない物件です。
駅から遠く築年数も古い「資産価値が1,000万円」の中古マンションに「2,000万円」の値段を付けて売り出しても誰も買いません。
「800万円」で売り出すと「お買い得感」が増すので売却が有利になります。立地条件が悪く売却に不利な物件は、売り出し価格に気をつけましょう。
- 駅から遠いマンションは売却に不利？
- 駅から遠いマンションでも必ずしも売却が不利になるとは限りません。
地域によっては、駅から少し離れたことで「2つの路線」利用できる場合や、バスを利用した方が乗り換えの手間がなく便利な場合もあります。
駅から遠いマンションは売却に不利とは言えません。
- マンションと一戸建てでは、売却に違いはあるの？
- マンションと一戸建てでは、同じ中古物件でも売却に違いがあります。
マンションの場合は間取りが画一的なので、他の物件と比較がしやすい分、一戸建てよりも「早期に売却しやすい」のが特徴。
また、マンションは、賃貸物件として運用する「収益物件」としての需要もあるので、一戸建てよりも対象購買層が広いという特徴があります。
- 隣人トラブルは売却に影響するの？
- 一般的に、マンション内での人間トラブルは「個人的な揉め事」なので、自宅を売却する際には関係ないと思われがちです。
しかし、隣人トラブルは、買主への告知が必要となる場合もあるので注意が必要です。
隣人トラブルには「個人的な揉め事」と「相手が誰でも起こる可能性がある揉め事」の2種類あります。
売却後に買主にも影響を及ぼす可能性がある場合は、売却時に買主に告知しなければなりません。
そして、隣人トラブルが原因で自宅の売却が不利になる場合もあります。
- 築年数の古いマンションでも売却できるの？
- 現在では、築30年以上の中古マンションを購入して、自分好みにリフォームを楽しむ人も増えています。かなりの築古マンションでも価格が安ければ、十分に売却は可能です。
- 室内見学（内覧）の時にはどんな点に注意すべき？
- 居住中の物件の場合、室内見学（内覧）を実施するためには、売主の立ち会いが必要になります。
売主はできるだけ物件の印象を良くするために「清潔」、「明るさ」、「広さ」に注意して掃除や片付けを行わなければなりません。
また、見学者は売主の人柄もチェックするので、当日の服装や応対にも注意が必要です。
そして、見学希望者がいつでも内覧できるように、売主はできるだけスケジュールを譲歩する努力も必要です。
- 売主はどこまで物件責任を問われるの？
- 自宅を売却しても売買契約書に定めた一定期間、売主は室内設備の補修義務があります。
ただし、売買契約を結んだ時に、あらかじめ買主に明らかにしていた室内設備の故障や不具合については売主が物件責任を問われることはありません。
そのため、売買契約を結ぶ時には、物件や室内設備の状況について詳細に記載した「告知書（付帯設備及び物件状況報告書）」を、売主は必ず作成するようにしましょう。
なお、騒音やご近所トラブルなど、室内設備以外にも不安要素がある場合は、事前に不動産会社に相談しておくことをおすすめします。