底地・借地権の問題解決法

借地権と底地を整理する基本的な方法は、以下の4つがあります。

1.借地人による貸宅地(底地)の買い取りによる整理方法(底地売却法)

借地人が地主さんから底地を買い取る方法です。一番多いケースですが買い手と売り手が特定されている特殊な状況の為価格の調整が難しい場合が多いです。

2.地主さんによる借地権の買い取りによる整理方法(借地権買取法)

地主が借地人から借地権を買い取る方法です。上記と同じで買い手と売り手が特定されている特殊な状況のため価格の調整が難しい場合が多いです。

3.地主さんと借地人との等価交換による整理方法(敷地引分法)

一定の条件の下で等価交換する方法です。税務上無税ででき、また相続が発生する前に整理できれば納税対策に有効となります。

4.地主さんと借地人共同による第三者への売却による整理方法(共同売却法)

売却前に底地と借地権の割合を決めておき、共同で売却して換金する方法です。

この基本4パターンを活用する際の留意すべきポイントを以下に記します。

まず、1)底地売却法と、2)借地権買取法は、公示価格,路線価、固定資産税評価額、実勢相場価格等の目安があるにしても、当該地の更地の評価額が重要になります。特に、2)借地権買取法は、借地人が転居を余儀なくされることが多いことから、借地人からの申し出でないと、スムーズには進みません。これに対し、1)底地売却法は、価格さえ折り合えば比較的容易にまとまります。貸宅地は換金性が悪いのに対して、相続時の評価が高く、高額な相続税は、地主にとってはマイナスの財産になりかねません。そのため地主が、底地を売却して相続税の納税準備資金とすること、より有利な資産への転換を図るケースが多く見受けられます。

3)敷地引分法は、その貸宅地の面積、地形、道路付けなどが一定の条件を満たしている場合に行われる方法です。標準的な住宅地の場合、交換後に地主と借地人とはその土地の所有権を1対1で等分するケースが多く見受けられます。そして、路線価図に記載されている割合から見ると、借地権がワンランク下がって交換が実行されます。例えば、路線価図でD地区(住宅地)の場合、底地・借地割合4:6が5:5となります。それは、交換後借地人は、地主に対する一切の金銭(更新料、承諾料など)が不要になるため、交換時に地主へ1割程度多く分配するという慣行によるものです。

なお、交換は一定の条件を満たせば、地主・借地人ともに無税扱いになります。その際、交換の比率は、土地の面積のみでなく、交換後の土地の資産価値についても考慮されます。

4)共同売却法は、一般的には地主・借地人の両者とも売却意思がそろった場合に行う方法であり、貸宅地整理の方法としては両者の利益が一致する望ましい方法です。

このコラムの執筆者

株式会社キューブ代表(宅地建物取引主任士・建築士)

杉山旬哉

実家が建設会社であったため、不動産業に興味があり大学在学中に「宅地建物取引主任者(現在の宅地建物取引主任士)」を取得する。
大学卒業後、新卒で埼玉県の不動産業者に約10年勤務。お客様が求める物件よりも会社の利益を優先するような不動産業界の旧態依然とした考え方ではいつか立ちいかなくなるだろうと思い、仕事に迷いが生じはじめる。
お客様に心から喜んでいただける物件を紹介するには、物件の調査・書類作成・税務相談・間取プランの作成等の知識が必要であると痛感し「建築士」を取得する。
お客様に豊かな生活と喜びを与えるためには営業力だけでなく物件の調査や書類作成能力が必要だと強く感じるようになり、銀行系不動産業者の三菱信不動産販売株式会社(現在の三菱UFJ不動産販売株式会社)へ転職し約10年勤務。成績優秀者として数多く表彰されるが、大手故の融通が利かない部分や、仕事に直結しない業務の多さに限界を感じ、自身で会社を設立することを決意する。
2016年4月株式会社キューブ、代表取締役に就任。日本の不動産の枠にとどまらず海外不動産の動向やコミュニケーションを学ぶため、カナダのバンクーバーへ留学。日本と海外不動産の売却方法の違いや中古住宅に対する価値観の違いについて深く学ぶ。
2018年に帰国後、リフォーム・リノベーションした中古不動産物件を中心に販売する。
現在は、地主のお客様からの不動産相談や、弁護士・税理士・司法書士等の士族の方からの紹介案件、また、一度お取引したお客様からのご紹介を中心に不動産事業を展開。