物件価格はどうやって決まるの？

物件価格は購入時が最高（経年劣化によって価値はどんどん落ちていく）で 売り手と買い手の関係によって価格が決まります。簡単に言えば、需要が多く、売り手が少なければ価格は上がり、需要が少なく、売り手が多ければ価格は下がります。

木造のマイホーム。20年も経ったら…

木造の一般的な住宅の場合、築年数が20年も経ってしまえば、「固定資産税評価額」では約百万円ほどしか価値がありません。したがって土地代に約百万円を上乗せした価格が、マイホームの一般的な市場価格になります。 よくある誤解として、「数百万円かけてリフォームしているから、住宅の価値も高まったはず」というもの。実際には、リフォーム代金が査定金額にそこまで評価されることはありません。

不動産マーケットの実態…

土地の価格については、課税価格を導き出すための「路線価」や「公示価格」、市場に流通している「実勢価格」から相場が算出されます。このように、市場原理や売り手の事情が考慮される不動産マーケットでは、当然、人気のある地域の方が売りやすくなります。人気のある地域とは、都心部をはじめとする、利便性の高い住宅密集地のことです。 需要があるから購入予備軍が増えるわけです。しかし、土地には限りがあるため、建築できる物件の数や立地には限界がある。すると、土地の価格が高くなり、不動産の価値そのものも上がっていきます。これが不動産マーケットの実態です。

マンションを高く売却するには…

実際、都心部のマンションでは、新築時より中古の方が値段が高い物件が多くみられます。その理由は利便性やアドレスによるもので、その立地より良い物件が他にはないと買主が判断すれば、価格は上がり売却相場が形成されます。

ただし、全てのマンションが該当するわけではありません。駅からの利便性が高いタワーマンション等は新築時より高値で売却することも可能ですが、駅からの利便性が低く、世帯数の少ないマンションは苦戦する傾向にあります。世帯数の少ないマンションは管理費・修繕積立金等の費用が世帯数割になるため、ランニングコストが高額になることが多く敬遠されがちです。

このことから、売却しやすいという点で考えると都心部のタワーマンションに軍配があがるでしょう。ただしタワーマンションも注意が必要です。いつでも高値で売却できる訳ではなく、コロナのような外的要因に左右されることもあります。大規模修繕の時期を見据えてその前に売却する、近くにランドマーク的なマンションが建設される等の情報をキャッチしたら早めに売却することをおすすめします。

戸建の良さは部屋が広いことや駐車場がついていること（駐車場ありの場合）、庭があること等があげられます。売却しなければならない事情があれば築浅の方が高値で売却できますが、基本的には売却せず永住することをおすすめします。